大規模修繕 〜修繕改修設計から管理まで第3者的立場でお役に立ちます!!〜

定期的に調査診断を行い、予算等も考慮した計画案を基に大規模修繕を立案します。随時行うリフォーム工事と比べ、安定したメンテナンスが行えます。

建物それぞれの多種多様なニーズ、ご予算にお応え致します。ぜひご相談ください。

 

マンション等管理組合向け 大規模修繕コンサルタント

大規模修繕までの流れ

  1. 管理業務コンサルタント業務
     マンション管理組合様、建物オーナー様とのコンサルタント業務契約により定期的な理事会や会議へ出席させて頂き、多様化する建物管理の問題解決に向けての総合的なアドバイス等を行います。
  2. 建物診断(建築)建物診断(設備) 等 各種診断調査業務
     長年の経験と実績、豊富な機材と有能なスタッフによる建物、建築設備診断により的確な劣化現状把握が可能となり修繕改修工事の範囲、必要性、実施時期、工事内容等を明確にすることができます。
  3. 長期修繕計画書策定業務
     過去の策定実績から改良を重ねたオリジナルフォームにより実用性の高い長期修繕計画書を策定致します。管理業務コンサルタント契約締結により更に効率的な見直し更新が行えます。
  4. 修繕改修工事設計・監理業務
     机上の理論ではなく工事経験者による的確な工事設計、監理を遂行いたします。
  5. 建築設備定期検査・特殊建築物定期調査業務
     多数の事務所商業施設、病院、共同住宅等の実績に基づく的確な調査検査を実施し遵法性の確認だけではなく、合理的な改善対策のアドバイスも行います。

 

ビル運営技術コンサルタント

デューデリジェンス・エンジニアリング業務

デュー・ディリジェンスDue Diligenceとは、〔当然支払うべき注意義務〕を指す、アメリカの証券発行者の発する情報が適正なものであるか、投資家側の保全保護の為に設けられた制度が起源といわれ、現在では、投資家が投資判断の参考基準とする為に行う詳細調査全般の業務を指すものである。

 

1.詳細調査概要

詳細調査は、対象とする不動産物件に対する法律、経営、建築、環境等に関するもので、下記のような構成となる。

 

1-1. 法的調査

 建物に関わる遵法性を調査検証するもの。
例えば、当該建築物が違法建築物である場合、将来に渡って流動しにくい物件となることは明白であり、そのような問題がないかを調査検証することとなる。

 

1-2. 物理的調査

 建物に関わる建築的要素と設備的要素全般を様々な手法を用いて物理的調査や環境的調査を実施しエンジニアリングレポートを作成し将来予想される様々なリスクを抽出する。
 例えば、構造的な検証、長期的な修繕改修実施時期やその費用の概算算出、土壌汚染や有害物質による汚染の有無を調査することで予測されるリスクを抽出する。

 

1-3.経済的調査

 エンジニアリングレポートを基に、長期修繕計画による長期的修繕実施時期やそのコスト、同様の建物を再建築した場合の再調達コスト等を算出し最終的な経済的コスト、効果を検証する。

 

2.エンジニアリングレポートの構成

エンジニアリングレポートは次の要素により構成され情報とする。

 

2-1.修繕・更新費用

 建物の劣化診断を踏まえ、所定の年数に発生することが予想される支出として、修繕更新費用を算出する。
 この修繕更新費用は、現性能を維持していく為に必要な費用の範囲であり、機能向上を図る為のものは除かれる。

 

2-2.地震リスク
建物の耐震診断を踏まえ地震による予想最大損失率PML(Probable Maximum Loss)を算出する。
PML値に不安がある場合、耐震補強工事や地震保険の付保を検討する場合もある。

 

2-3.環境リスク

 2003年(平成15年)2月の土壌汚染対策法の施行により関心が高まっている環境リスク評価として、土壌汚染の可能性や、建物に含まれる有害物質の有無等について調査する。

 

2-4.遵法性

 建物に関わる法律に対する適法性を検証する。

 

2-5.再調達価格

 現建物と同仕様の建築物を再建築した場合の費用を算出する。これらは、損害保険や地震被害予測等にも参考とされる。

 

3.詳細調査概算

 各詳細調査検証における概算は、物件により非常に上下する。
 参考的価格と内容として、延べ面積5000㎡~10000㎡程度の物件の場合を仮想して下記のようなものとする。

 

3-1.法的調査
建築基準法12条に関わる特殊建築物調査、建築設備検査、昇降機点検、消防法17条に関わる消防点検、その他述べ面積3000㎡を超える事務所、店舗ビル等の場合は、ビル管法等の適用を受ける。
建築時からの確認書類、引渡し書類の確認も踏まえ現行法との適法性や違法性を調査検証する。
①関係図書確認調査業務
 竣工時図書確認、管理記録確認
②法定調査、検査、点検結果検証

 

3-2.物理的調査
 物理的調査診断は、エンジニアリングレポートの根幹を成すものである為、様々な要素にわたり実施する必要がある。主なものとして次の様になる。
①建築構造診断調査
 耐震性能に関わる各調査診断を実施する。

a.関連図書確認調査
竣工図等における鉄筋サイズ、配筋状況、コンクリート性能等スペックを確認調査する。

b.X線調査
X線を壁面へ照射することにより、実際の鉄筋サイズや配筋状況を検証する。

c.電磁誘導式鉄筋探査
電磁誘導を用いた試験機により、鉄筋からのコンクリート被り厚や鉄筋の配置を確認調査する。

d.コンクリート圧縮強度試験
コンクリートの一部を採取し持ち帰った後、圧縮試験機によりコンクリートサンプルの圧縮強度数値を計測する。

e.耐震構造計算再算出
調査診断結果を踏まえ耐震構造計算を再算出する。

②建築仕上診断調査
 建築仕上に関わる診断調査を実施する。

a.関連図書確認調査
外壁仕上材、防水材、シーリング材、塗料材等に関わる竣工図書を確認し、スペックを把握する。

b.建物全般目視診断調査
資格者(建築士、法定調査検査資格者、ビルディングドクター等)による建物全般の目視診断調査。

c.外壁打診調査
外壁診断ロボットや専門知識を持つ人員による限定打診調査

d.コンクリート中性化試験
コンクリートの一部を採取し試験薬により中性化することで脆くなるコンクリートの状態を確認する。

e.タイル、塗膜付着力試験
専用試験機によりタイルや塗膜の下地への付着強度を確認検証する。

f.シーリング物性試験
シーリングの一部を採取し持ち帰った後、専用試験機によりシーリングの弾性試験を行う。

③建築設備診断調査
 建築設備に関わる診断調査を実施する。

a.関連図書確認調査
各設備に関わる竣工時状況、スペックを確認する。

b.空調・換気設備診断調査
空調・換気設備に関する機器、ダクト、熱源配管等における目視、配管内視鏡調査、超音波診断、X線調査等の実施。設備によりメニュー設定。

c.給排水衛生設備診断調査
給排水設備、給湯設備等に関する機器、配管等における目視、配管内視鏡調査、超音波診断、X線調査等の実施。設備によりメニュー設定。

d.電気設備診断調査
電気設備に関する機器、変電、幹線、分電盤等における目視、絶縁測定、容量、非常発電機、非常電源等調査診断の実施。設備によりメニュー設定。

e.消防設備診断調査
消防設備に関する機器、配管、配線等における目視、超音波診断、
X線調査等の実施。設備によりメニュー設定。

f.各設備耐震関連診断調査
各設備における耐震上要求される事項の診断調査。設備によりメニュー設定。

 

3-3.経済的調査
 各調査結果を基に、長期修繕計画書、再調達価格等を算出し、今後の方針のベースプランを作成する。

a.長期修繕計画書作成
20年~30年ベースの計画書を作成しそのコストを算出する。
コストは、概算法と積算法に分かれその手法により業務費用は大きく異なる。

b.再調達価格算出
現建物と同仕様にて再建築する場合の概算を算出する。
コストは、概算法と積算法に分かれその手法により業務費用は大きく異なる。

c.ベースプラン作成
a.b.にて検討される事項とその方向性を示し、メリット、デメリットを
分析する。コンサルティング費用含む。

 


 

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各種診断

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